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          房產稅的征收,未來房地產投資方向是什么?

          編輯:djxy2008時間:2017-11-16 16:43:24瀏覽:

          下半年國內宏觀經濟的整體趨勢已大體確定,未來地產投資走勢是什么樣的,我們還能用借鑒過去的發展、觀點嗎?房地產當前形勢已經悄悄的在發生改變,中國經濟發展需要突破,中國經濟的結構要發生重大的轉變,不在依靠房地產經濟拉動,促進經濟大騰飛。

          房產稅的征收,未來房地產投資方向是什么?

          一、 房地產投資:人生贏家

          在過去的10年,中國最成功的投資不在資本市場,而在于房地產,只要買了房的人就是人生贏家。

          為什么買房會成為人生贏家?核心原因在于貨幣貶值。貨幣在手就大幅貶值。所以大家投資的核心邏輯,不在于資產本身的價值,而在于貨幣的貶值。所以,在貨幣超發的時代,其實是追逐泡沫的投機時代,大家擔心貨幣貶值。

          1、但如果M2增速在個位數變成常態,貨幣基金利率穩定在4%左右

          2、貨幣不再超發

          我們的投資理念必將發生巨大的變化。

          其實如果大家看一下美國市場,跟中國過去幾年非常類似。

          1、美聯儲的持續放水,后來催生了地產大泡沫

          2、央行持續放水以后,15、16、17三年當中一線、二線、三四線房價輪番上漲,地產泡沫輪番起了個遍,但是參照美國的經驗,政府最終會收貨幣,地產泡沫一定會結束,而只有地產泡沫結束了。中國的聰明才智和資源才會投向新經濟,經濟才會真正成功轉型。

          真正能讀懂中國樓市快速發展的有幾個人,那些所謂的專家,幾乎每一次預測中國的樓市不都是左右開弓打自己的臉而尷尬的離開。而樓市需要大拐點的時候,又有幾個人能做到自己的預判。中國經濟快速騰飛,需要樓市的繁榮發展;而中國經濟健康的發展,又需要解決樓市依賴。在這個經濟轉變的過程中,你們是否讀懂了政府的決心。

          房產稅的征收,未來房地產投資方向是什么?

          二、 中國房地產投資邏輯發生根本性轉變

          1. 租購同權”政策

          租房可落戶:把租賃房屋納入“合法穩定住所”范疇成新趨勢

          租房可以貸款:它的出現,為租房者的未來推開了一扇大門。利好之一,生活的品質的改善;利好之二,資產的增加。利好之三,居家安全感提升、居住穩定性增強;

          2. 房地產稅的影響

          房地產稅工出臺有兩個最基本的條件:一是立法,二是不動產登記。前者負責合法性,后者負責可操作性。因此房產稅姍姍來遲。

          房產稅大幅增加房產的持有成本,從而削減房產需求,這沒有錯,但是房產稅真的能讓讓房價下降?

          實行房產稅后,三種情況:

          實體經濟好轉,政府征收的房產稅可以對沖房地產下行風險;

          地方ZF調控土地供應,房產稅將轉嫁給購房者;

          繼續缺乏其他投資品種的收益,即使房產稅推出,一般城市可能會因為市場資金缺乏,購買力下降;但是,熱門城市房地產仍然是重要的投資品種。

          其它國家,房產稅對房價的影響

          德國和新加坡在實施房產稅后,房價漲速降溫明星。

          德國在實施房地產稅制改革前,房價上漲快速。1987年稅收改革以后,房價的年增長率為3.2%,相比改革前的5.7%有一定比例的下降。德國房地產價格長期穩定,據統計,從1977年至今的30多年里,德國平均房價僅上漲了60%,而平均每年漲幅不過是2%,如果扣除物價上漲因素,德國房價實際上是在縮水。

          新加坡則對開發商和富人增收高額房地產稅,而對占住戶總數中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋,并對其他困難群體給予更優惠的住房政策,區別性房產稅幫助新加坡有效抑制了房價的上漲,同時保障了居民住房。

          其它移民國家,如倫敦、加拿大、澳大利亞、美國等地當來自俄國、中東、中國的移民購房大軍數量大升時,房價不受房產稅的影響。

          房產稅的征收,在一定程度上能緩和中國房地產價格的上漲,并能穩步降低房價,使得中國經濟的發展走上健康的軌道。

          房產稅的征收,未來房地產投資方向是什么?

          三、資金影響房地產投資

          伴隨著政府對“銀根”的調控,資金越來越成為制約房地產投資的主要因素。在當前地產調整、地產企業貸款和發債都受到限制大背景下,融資情況對下半年投資的影響愈發重要。

          在地產企業開發資金來源的構成中,占比最大的是其他資金45%(銷售回款),其次是占39%的自籌資金(信托、債券、利潤盈余),再次是占16%的銀行貸款。

          1、開發貸收緊

          2017年3月28日和3月29日,銀監會先后下發了《關于開展銀行業“違法、違規、違章”行為專項治理工作的通知》和《關于開展銀行業專項治理工作的通知》,兩份文件強調檢查信貸資金是否直接借或道建筑業及其他行業參與房地產炒作,是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式,向房地產行業領域提供融資,是否在房地產開發貸和按揭貸中虛假、違規操作。

          2、私募資管和信托融資收窄

          2017年2月,中國基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃房地產開發企業、項目》。文件要求,私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的,暫不予備案。與此同時,2017年5月24日,銀監會下發《2017年信托公司現場檢查要點》,要求將房地產信托業務列入2017年信托公司現場檢查要點,包括是否通過股債結合、合伙制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房企融資,或協助其他機構違規開展房地產信托業務等。

          3、地產債權融資受限

          房地產開發企業同時也多為高杠桿行業。來自上市房企的數據顯示,其存量債務期限多為2-3年。2018-2019年將成為房企債務兌付高點,且每年兌付規模超過3000億元。在流動性收緊的大背景下,房企同時面臨集中兌付債務和融資成本攀升的雙重考驗。

          4、地產高杠桿和金融化

          以往房地產企業的杠桿模式是:先利用過橋資金繳清土地出讓金,取得預售證后盡快銷售,用銷售回款償還過橋資金,這一點可以使開發商撬動比自身注冊資本大得多的項目。開發過程中,建筑建材承包商墊付工程款也是幫開發商加杠桿。這個模式要求的是快開發快周轉,銷售、庫存和投資的關系緊密(銷售高-庫存低-投資增)。傳統產銷模式下,地產商的理性選擇是擴大規模跑馬圈地。

          但是這一輪調控的力度不同以往,一些城市要求開發商一個月內全款拿地,甚至要求不得期房銷售必須現房銷售,這意味著傳統產銷模式下,房地產企業加杠桿的空間被壓縮。

          房產稅的征收,未來房地產投資方向是什么?

          四、 未來房地產投資方向

          精選模式:尋找有未來發展的城市!哪一個城市能脫穎而出成為一線城市呢?

          一線城市指的是在全國政治、經濟等社會活動中處于重要地位并具有主導作用和輻射帶動能力的大都市。其主要體現在城市發展水平、綜合經濟實力、輻射帶動能力、對人才吸引力、信息交流能力、國際競爭能力、科技創新能力、交通通達能力等各層面,一線城市在生產、服務、金融、創新、流通、綜合商業指數等全國社會活動中起到引領和輻射等主導功能。

          社會評判一線城市的常見標準包括:房價、城市發展水平、生活水平和人均收入、輻射帶動能力、對人才的吸引力、國際知名度等等。

          2017年5月25日,第一財經舉辦“新一線城市峰會暨2017中國城市商業魅力排行榜發布儀式”,發布了最新一期的城市商業魅力榜單。這份2017年最新的城市商業魅力排行榜按照商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性5個維度,評估了中國城市的商業魅力。

          得到的結果是,北上廣深4個一線城市的地位依然不可動搖,但15個“新一線”城市的席次有了一些改變,依次是成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州、西安、長沙。根據交通樞紐、人力資源、政治的影響、經濟發展,武漢有可能上位成為一線城市。

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